In de rubriek één op één gaan twee registercontrollers met elkaar in gesprek over het vak en hoe het is om te werken in de vastgoedsector. Wat zijn de verschillen en de overeenkomsten? Richard van den Bos, Manager Finance & Control bij Everglow Real Estate, en Jeroen van der Wilk, business controller bij VanWonen, geven antwoord. “Je mag gerust zeggen dat de vastgoedmarkt dynamisch is.”

Jullie werken allebei in het vastgoed, maar wel voor andere takken van sport…

Richard: “Klopt. Bij Everglow richten we ons op het herpositioneren van vastgoed door het creëren van nieuwe functies voor locaties. We beheren daarbij – en dat heet asset management - voor investeerders vastgoedportefeuilles met een waarde van zevenhonderd miljoen euro. Daarnaast adviseren we over vastgoedprojecten met een waarde van in totaal achthonderd miljoen euro. En als laatste doen we aan projectontwikkeling. Daar gaat het om het ontwikkelen van vastgoedprojecten. Daar gaat ongeveer zeshonderd miljoen euro in om.”

Jeroen: “Bij dat laatste kunnen we elkaar de hand schudden. Als VanWonen zijn we een gebieds- en vastgoedontwikkelaar uit oorspronkelijk Noordoost-Nederland. Met meer dan zeventig professionals werken we vanuit onze locaties in Zwolle, Den Haag, Utrecht, Groningen en Nijmegen aan het creëren van duurzame en inclusieve woningen en leefomgevingen.”

Hoe staat het ervoor in de vastgoedmarkt?

Richard: “Je mag gerust zeggen dat het een dynamische markt is. Doordat de rente omhoog is gegaan, zijn er minder mogelijkheden om te lenen voor vastgoedprojecten en komt ook de bedrijvigheid onder druk te staan. Daarnaast is er wel weer heel veel vraag naar woningen en dat biedt kansen om kantoren te transformeren. Vanwege het hybride werken, is er namelijk ook minder vraag naar kantoorruimte. En de kantoorruimte die wel wordt gevraagd, moet zo duurzaam mogelijk zijn en het liefst bij een OV-knooppunt zitten. Bij winkels zie je dat deze vaak gecombineerd worden met woningen omdat er veel vraag is naar wonen in binnensteden. Belangrijk bij winkels is ook dat retailers er een beleving bieden. Waarom zou je anders naar een winkel gaan als je het product ook online kunt kopen? Wij zien vooral kansen daar waar vastgoed een andere functie moet krijgen. Die transformaties pakken we hoofdzakelijk voor klanten op, maar in een aantal gevallen ontwikkelen we ook zelf. En we beheren dus ook het vastgoed in opdracht van investeerders. Het is een breed takenpakket.”

Jeroen: “De woningmarkt zit nu in een dipje, maar we zien al de eerste signalen dat projecten weer wat beter van de grond komen. Consumenten zijn alweer wat meer gewend geraakt aan de hogere rente en de wens om een woning te kopen is nog steeds heel erg groot. Daarbij komt dat door de hogere lonen afgesproken in cao’s de Nederlander ook weer wat meer te besteden heeft. En dus ook meer kan lenen voor een woning. Ook relevant is dat hypotheekverstrekkers op nieuwbouw hogere leennormen hanteren. Daar zit namelijk een gunstig energielabel op.”   

“Als je als controller serieus genomen wilt worden of business partner wilt zijn, moet je weten hoe de locatie in elkaar zit, wat de trends en ontwikkelingen zijn en de markt kennen.”

Wat zie je als je rol binnen jullie organisaties?

Jeroen: “Financial control verzorgt de cijfers over de lopende projecten. Dat is terugkijken op hoe het is gegaan. Dit gebeurt bij ons per kwartaal en per jaar. Als Business Controller moet ik proberen vooruit te kijken, mede op basis van die cijfers en op basis van andere bronnen. Dat vind ik een mooie rol omdat de vastgoedsector zo complex is. Je hebt te maken met heel veel regelgeving zoals de Wet betaalbare huur, maar ook met duurzaamheidregelgeving. Projectontwikkeling gaat vaak al snel over grote sommen geld om projecten van de grond te krijgen. Tel daarbij dat de bouwkosten zijn gestegen, stikstof een rol speelt en de financiering moeilijker rond is te krijgen. Dan heb je een beeld van hoe turbulent het kan zijn. Als je ergens iets over het hoofd ziet in een project, dan is dat procentueel in de exploitatie vaak een klein getal maar in absolute zin heeft dit vaak direct materiële impact impact op het project. Dat moet je zien te voorkomen en daarom is de toegevoegde waarde van een Business Controller hier groot. Ik ben ook echt een sparringpartner van projectontwikkelaars, de investeringscommissie en het management. Daarbij probeer ik de lessen uit het ene project ook weer te vertalen naar het andere project.”

Richard: “Ik zit vooral aan de kant van financial control. Dat betekent crediteuren en debiteuren, zicht houden op de balans en zorgen dat de balans schoon blijft. En ik ben verantwoordelijk voor de rapportagestromen naar de bank. Dat gaat bijvoorbeeld over huurlijsten en huurcontracten. Maar ik maak ook de jaarrekeningen voor de diverse bv’s en een cv. Het is dynamisch werk. In de vastgoedwereld lijkt geen dag hetzelfde te zijn en in het vastgoed is de locatie van een gebouw erg belangrijk. Ik ga dan ook periodiek zelf kijken naar de vastgoedobjecten. Hoe staan ze ervoor? Dan zie je bijvoorbeeld waarom in een winkelcentrum een hoek minder makkelijk wordt verhuurd en dat je daar dus meer moeite voor moet doen. Het draait in vastgoed om locatie, locatie en nog eens locatie. Je moet weten wat er ter plaatse speelt. Wat het verhaal is achter de cijfers. Je moet bijvoorbeeld ook snappen dat kantoren minder gewild zijn, maar dat er daardoor een businesscase kan liggen om deze te transformeren naar woningen.”     

“Het belangrijkste is dat je als controller beslissingen op basis van veelzijdige informatie kunt rationaliseren.” 

Welke bronnen van informatie hanteer je?

Jeroen: “De eigen cijfers vanuit financial control. Je probeert trends en ontwikkelingen mee te pakken, maar we zijn ook bezig met een datakaart. Dat is een landkaart van Nederland met daarover diverse lagen van andere kaarten. Elke laag bestaat uit een voor gebiedsontwikkeling relevant aspect. Eén van de lagen is bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Waar mag er gebouwd worden? Maar ook: wat zijn de milieucirkels waar we rekening mee moeten houden? En: wat zijn de inkomens in bepaalde gebieden? Of: wat zijn op basis van onze eigen ervaringen de bouwkosten in bepaalde regio’s? Kortom, welke ingrediënten zijn er in een regio aanwezig om een project te laten slagen? Op basis van die data bepalen we bijvoorbeeld of we in een bepaald gebied een mogelijk positie innemen of meedoen met een tender. Een projectontwikkelaar kan gebruikmaken van het hulpmiddel bij het maken van zijn of haar investeringsvoorstel voor de investeringscommissie. Ik ben ook betrokken bij dergelijke investeringsvoorstellen. Daar wil ik als business controller mijn rol pakken. Vanuit de ervaring met meerdere projecten.”   

Richard: “Dat herken ik. Op basis van diverse bronnen, wil je impact maken als controller. Dat gaat over informatie zoals welke huurders tegen welke huurprijs per vierkante meter waar zijn gevestigd of de bezoekersstromen. Daar wil je dan analyses op los kunnen laten, bijvoorbeeld voor een investeringsvoorstel. Je moet daarbij ook af en toe aanwezig zijn in het veld om zelf een beeld te vormen. Als je als controller serieus genomen wilt worden of business partner wilt zijn, moet je weten hoe de locatie in elkaar zit, wat de trends en ontwikkelingen zijn en de markt kennen. Anders krijg je geen plaats aan tafel.”

Tot slot: wat brengt het RC-schap jullie?

Richard: “Dat je bent opgeleid en dus een natuurlijke basis hebt waar vanuit je let op risico’s, beheersmaatregelen, maar ook management control. Ook bij het opmaken van de jaarrekeningen heb ik veel aan de stof over externe jaarrekeningen. Ik heb laatst uit interesse een cursus gevolgd over AI en de financial. Wat kun je met AI? Daaruit bleek overigens dat AI vooral een statisch model is dat los is gelaten op taal. Ook vind ik in mijn vak terug dat duurzaamheid zijn intrede doet omdat niet-financiële gegevens steeds vaker geïntegreerd in rapportages terugkomen. Hoe duurzaam een pand is, ga je steeds meer terugvinden in de waardering daarvan. Als een pand duurzaam is, kan dat een green premium opleveren.”

Jeroen: “Het belangrijkste is dat je als controller beslissingen op basis van veelzijdige informatie kunt rationaliseren. Je wilt niet alleen de risico’s zien, maar ook de kansen. Het grootste risico is wellicht dat je helemaal geen geld meer verdient en dan ben je out of business, dus je moet zeker durven blijven investeren en kansen blijven zien. Dus neem je zo goed mogelijk geïnformeerd een gecalculeerd risico. Als je signalen hebt dat een project gedurende de bouw wel uitverkocht zal raken, kun je bijvoorbeeld de afweging maken om met een minder hoog voorverkooppercentage toch te starten met de bouw. Want je gelooft dan in zo’n project. Echter, je wilt ook niet rücksichtslos starten. Kortom, je maakt als controller dan scenario’s. What if, wat als… Als het echt niet gaat, hebben we dan een back-up plan? Ook kan ik me van de RC-opleiding de stof over IFRS herinneren. Die boekhoudregels lijken heel zwart-wit, maar dat bleken ze niet. De internationale boekhoudstandaarden zijn ingewikkeld en ze kennen ook interpretatieverschillen en invalshoeken. Ik hoorde destijds een mooie quote van toenmalig voorzitter van de IASB Sir David Tweedie die commentaar op zijn eigen boekhoudstandaard gaf: ‘If you understand it, you haven't read it properly - it's incomprehensible.’ Dat vond ik treffend gezegd.”